Η Ελλάδα παραμένει ένας προνομιακός επενδυτικός προορισμός για πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, με τη δυνατότητα νόμιμης αγοράς ακινήτου να ισχύει σε ολόκληρη την επικράτεια, εκτός από συγκεκριμένες παραμεθόριες ζώνες όπου απαιτείται ειδική άδεια. Η διαδικασία είναι σαφώς καθορισμένη και πλήρως θεσμοθετημένη.
Το πρώτο βήμα είναι η έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ), ο οποίος απαιτείται για κάθε νομική πράξη. Η έκδοσή του μπορεί να ολοκληρωθεί εντός δύο έως τριών ημερών στην ελληνική εφορία ή μέσω ελληνικού προξενείου. Για τη διαδικασία χρειάζεται το διαβατήριο, στοιχεία γονέων και διεύθυνση διαμονής, ενώ για εταιρικές αγορές ζητείται φορολογικός εκπρόσωπος. Με την έκδοση του ΑΦΜ, ανοίγει τραπεζικός λογαριασμός σε ελληνικό πιστωτικό ίδρυμα, αναγκαίος για την μεταφορά των κεφαλαίων αγοράς, καθώς και για την απόδειξη της νόμιμης προέλευσης σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές οδηγίες κατά του ξεπλύματος.
Το επόμενο στάδιο αφορά την επιλογή και αγορά του ακινήτου, συνοδευόμενη από πλήρη νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας. Η υπογραφή του συμβολαίου πραγματοποιείται ενώπιον συμβολαιογράφου και οι αγοραπωλησίες καταγράφονται στο Κτηματολόγιο. Ο αγοραστής επιβαρύνεται με μεταβιβαστικό φόρο ύψους 3,09 % επί της αξίας του ακινήτου.
Golden Visa – τα νέα δεδομένα του 2025
Το πρόγραμμα Golden Visa προσφέρει πενταετή άδεια διαμονής χωρίς την ανάγκη φυσικής παρουσίας στην Ελλάδα, με δυνατότητα συμμετοχής στην αίτηση του/της συζύγου, των ανήλικων τέκνων και των γονέων του βασικού αιτούντα. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2024 ισχύει νέο καθεστώς κατανομής σε ζώνες επένδυσης:
ζώνη Α: περιλαμβάνει την Αττική, την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων, όπου απαιτείται ελάχιστη επένδυση € 800.000 σε ακίνητο έκτασης τουλάχιστον 120 τ.μ.
ζώνη Β: καλύπτει την υπόλοιπη Ελλάδα και προβλέπει επένδυση € 400.000 σε ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ.
ζώνη C: αφορά την αποκατάσταση κτιρίων ιστορικού ή αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος και τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες, με ελάχιστη επένδυση € 250.000 – χωρίς περιορισμό επιφάνειας – η οποία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν την ανανέωση.
Παράλληλα, υπάρχουν εναλλακτικοί τρόποι επένδυσης μέσω χρηματοπιστωτικών εργαλείων, όπως εταιρικά ομόλογα, αμοιβαία κεφάλαια και προθεσμιακές καταθέσεις, με απαιτούμενο κεφάλαιο από € 400.000 έως € 800.000, ή € 500.000 για ομόλογα τριετούς διάρκειας.
Ο συνολικός χρόνος επεξεργασίας για τη χορήγηση Golden Visa έχει πια μειωθεί σε 3 έως 6 μήνες, καθώς οι αρμόδιες υπηρεσίες έχουν επιταχύνει τη διαδικασία. Σημειώνεται ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου – όπως Airbnb – χωρίς άδεια είναι ρητά απαγορευμένη και ενέχει πρόστιμα έως € 50.000 ή ακόμη και ανάκληση της Golden Visa.
Φορολόγηση και κατοχύρωση στην Ελλάδα το 2025
Ο νέος κάτοχος ακινήτου υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης 3,09 %, καθώς και σε ετήσιο φόρο ΕΝΦΙΑ που κυμαίνεται από € 2 έως € 13 ανά τετραγωνικό μέτρο και προβλέπει έκπτωση 20 % για ακίνητα αξίας κάτω των € 500.000. Το εισόδημα από μισθώσεις επιβαρύνεται με συντελεστές 15 %, 35 % και 45 % ανάλογα με το ετήσιο εισόδημα.
Η απόκτηση της ελληνικής ιθαγένειας παρέχεται μετά από επτά έτη φορολογικής κατοικίας (τουλάχιστον 183 ημέρες ανά έτος), σε συνδυασμό με την πιστοποίηση γνώσεων στην ελληνική γλώσσα, ιστορία και πολιτισμό.
Συμπέρασμα
Η διαδικασία αγοράς ακινήτου από ξένο υπήκοο στην Ελλάδα είναι πλήρως θεσμοθετημένη και έχει προσαρμοστεί στις απαιτήσεις του 2025. Η έκδοση ΑΦΜ, το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού, η αγορά μέσω συμβολαιογράφου και καταχώρηση στο Κτηματολόγιο, τα κατώφλια Golden Visa ανά ζώνη, καθώς και το φορολογικό πλαίσιο, αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια την τρέχουσα νομοθεσία. Προετοιμάσου ξανά με σιγουριά, καθώς η Ελλάδα προσφέρει ασφαλείς και σύγχρονες επιλογές για ξένες επενδύσεις.
