Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης (ΣΜΑΣΘ), Θάνος Τσουλκανάκης, μιλάει για τη στεγαστική κρίση και την «έκρηξη» των τιμών στην κτηματαγορά.
Συνέντευξη στον Γιώργο Κατσιάνη
Αν κάποιος επιχειρήσει να ερμηνεύσει το ζήτημα της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, θα πρέπει να το προσεγγίσει με βάση το δόγμα της αγοράς ότι η έλλειψη προσφοράς αυξάνει τις τιμές. Σύμφωνα με τον κ. Τσουλκανάκη, η εκκίνηση για το «ράλι» των τιμών στα ακίνητα δόθηκε μετά την περίοδο της υγειονομικής κρίσης, με τη λειτουργία του Μετρό να αποτελεί σημείο αναφοράς για τη Θεσσαλονίκη.
- Κύριε Τσουλκανάκη, ποια είναι τα κύρια αίτια της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα;
«Κύριο δεδομένο είναι η ανισορροπία του εισοδήματος των Ελλήνων με τις ζητούμενες τιμές. Γεγονός που οδήγησε τις ελληνικές οικογένειες να ξοδεύουν περισσότερα χρήματα από ότι προβλέπουν τα οικονομικά μοντέλα για την στέγαση (είτε μίσθωση, είτε δόση δανείου). Η αύξηση των τιμών κυρίως οφείλεται στην μείωση των διαθέσιμων ακινήτων καθώς ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων παραμένει κλειστός επειδή ανήκει σε τράπεζες και funds. Ακολούθως μετά την έναρξη του πολέμου Ρωσίας και Ουκρανίας προέκυψε κύμα αυξήσεων των κατασκευαστικών υλών γεγονός που ανέβασε σημαντικά το κόστος κατασκευής αλλά και ανακαίνισης».
- Πόσο έχουν αυξηθεί τα ενοίκια στη Θεσσαλονίκη; Για ποιο λόγο;
«Η αύξηση των ενοικίων άρχισε να έχει υψηλούς ποσοστιαίους ρυθμούς μεταβολής προς τα επάνω μετά την εποχή της καραντίνας. Οι λόγοι είναι η δεδομένη έλλειψη ακινήτων. Η μεγάλη ζήτηση των ψηφιακών νομάδων (digital nomads) που επιλέγουν την χώρα μας για να εργασθούν απομακρυσμένα. Οι αυξημένες απαιτήσεις των επενδυτών (καθώς αγοράζουν πιο ακριβά) για ένα λογικό ποσοστό απόσβεσης της επένδυσης τους. Σημαντικό ρόλο παίζει επίσης η όλο και αυξανόμενη προβολή των ακινήτων στο ΄΄ελεύθερο΄΄ internet. Είναι δεδομένο ότι οι εξαιρετικά υψηλές επιθυμίες των ιδιοκτητών οι οποίες δεν βασίζονται σε επαγγελματική εκτίμηση έχουν οδηγήσει σε μία τάση υψηλών απαιτήσεων και λάθος μέσο όρο τιμών που προκύπτει από αυτές τις “ελεύθερες” απαιτήσεις – επιθυμίες».
- Τα προηγούμενα χρόνια, πολλοί Βαλκάνιοι αγόραζαν σπίτια στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Έχει αλλάξει αυτή η εικόνα σήμερα;
«Η Ελλάδα και ιδιαίτερα η Θεσσαλονίκη είναι αγαπημένος τόπος και προορισμός για τους Βαλκάνιους. Έχει αλλάξει η συμπεριφορά τους καθώς και αυτοί όντας έμπειροι πλέον δεν ανταποκρίνονται στις υψηλές απαιτήσεις τις ελληνικής ιδιοκτησίας. Το ενδιαφέρον δεν ελαττώθηκε. Όταν η τιμή και τα χαρακτηριστικά είναι σωστά οι Βαλκάνιοι πελάτες και επενδυτές την αναγνωρίζουν και κάνουν την τοποθέτηση τους».
- Ποιες αλλαγές στον χάρτη της κτηματαγοράς έφερε η λειτουργία του Μετρό στη Θεσσαλονίκη;
«Η λειτουργία του Μετρό ανέβασε κατακόρυφα τις τιμές στα διαμερίσματα αλλά και στα επαγγελματικά ακίνητα. Η έλλειψη ικανοποιητικής δημόσιας συγκοινωνίας είναι γεγονός όπως και το έντονο κυκλοφοριακό ειδικά στο κέντρο της πόλης. Σαν αποτέλεσμα είναι απόλυτα λογικό η ζήτηση για ακίνητα πλησίον των στάσεων του Μετρό να έχει αυξηθεί πολύ. Επακόλουθο ήταν η εκτόξευση των τιμών. Στα διαμερίσματα κρίνεται λογική και έχει απορροφηθεί από την αγορά. Για τα επαγγελματικά ακίνητα όμως η κατάσταση είναι διαφορετική.Υπάρχουν πολλά κενά μαγαζιά ειδικά κοντά στις στάσεις του κέντρου, γεγονός δυσάρεστο και ως εικόνα».
- Τα προγράμματα που έχει θεσπίσει η Πολιτεία, όπως το «Σπίτι μου» έχουν συμβάλλει στην ενίσχυση της ζήτησης για την αγορά πρώτης κατοικίας;
«Όλοι αναγνωρίζουμε ότι υπάρχει στεγαστική κρίση στην χώρα μας οπότε οποιοδήποτε μέτρο, βοήθημα ή επιδοτούμενο πρόγραμμα είναι ευπρόσδεκτο και καλώς να ορίσει. Το πρόβλημα κατά την δική μας επαγγελματική γνώμη είναι ότι κανένα από αυτά τα προγράμματα δεν συζητήθηκε με τους επαΐοντες της κτηματαγοράς. Υπάρχουν λάθη γεωγραφικά, οικονομικά αλλά και ποιοτικά όσον αφορά τα ακίνητα που μας δίδαξε το “Σπίτι μου Ι” που σχεδόν επαναλήφθηκαν στο πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ”. Δεδομένο επίσης είναι ότι υπάρχει νέα αύξηση τιμών καθώς προέκυψε μεγάλος αριθμός ενδιαφερόμενων για τα ήδη λιγοστά ακίνητα. Επίσης δεν καταπολεμήθηκε η γραφειοκρατία και δεν επισπεύσθηκαν οι τραπεζικές εργασίες σημαντικά ούτως ώστε ο δικαιούχος του προγράμματος να προτιμηθεί από τους ιδιοκτήτες σαν πιθανός αγοραστής του ακινήτου τους. Ας ελπίσουμε το “Σπίτι μου ΙΙΙ” αν υπάρξει να το στήσουμε όλοι μαζί με γνώση, σοφία και δικαιοσύνη προκειμένου να επιτύχει 100% τον κοινωνικό σκοπό του».
Πηγή: Έντυπη KARFITSA (No 1.092 – 30/8/2025)
