, Παρασκευή
29 Μαρτίου 2024

search icon search icon

Σε… ελεύθερη πτώση οι τιμές ακινήτων

akinhta
Της Έλενας Καραβασίλη
Στο ναδίρ συνεχίζουν να βρίσκονται οι τιμές ακινήτων την τελευταία τετραετία, με τις τιμές των ενοικίων να μειώνονται συνεχώς και τις «εμπορικές πιάτσες», που στο παρελθόν ήταν «φιλέτα» να μένουν άδειες. Η εικόνα του παρελθόντος, όπου μήνα με το μήνα οι τιμές των ακινήτων έπαιρναν την ανιούσα, έχει αλλάξει άρδην.
Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εξαναγκάζονται να δώσουν τις περιουσίες τους σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές προκειμένου να μπορούν να ανταπεξέλθουν στις τρέχουσες υποχρεώσεις. Χαράτσια, υπερφορολόγηση και δάνεια που είναι στο «κόκκινο», οδήγησαν τα τελευταία χρόνια στην υπερπροσφορά ακινήτων με την ζήτηση όμως να κυμαίνεται σε χαμηλά επίπεδα.
Στο 9% η πτώση 
Σύμφωνα με τον υπεύθυνο στον τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων της εταιρίας Δανός και οικονομολόγο (Μ.Β.Α.), Στέλιο Καραπιπέρη, τον τελευταίο χρόνο όσο αφορά στην αγορά διαμερισμάτων η πτώση των τιμών φτάνει στο 9%, ενώ όσο αφορά στα καταστήματα, τα λεγόμενα καλά επενδυτικά, οι τιμές είναι σταθερές.
«Σημειώνεται κάποια σχετική αύξηση του ενδιαφέροντος για επενδυτικά ακίνητα που βρίσκονται σε κεντρικές καλές αγορές όπως είναι η Τσιμισκή, η Τούμπα, η Καλαμαριά, κάτι που οδήγησε στην εξισορρόπηση της κατάστασης. Δηλαδή είχαμε ένα «χειρόφρενο» στην πτώση τιμών σε αυτού του είδους τα ακίνητα», τονίζει στην «Κ» ο κ. Καραπιπέρης.
Το ΜΕΤΡΟ πλήττει τα ακίνητα
Πέραν της οικονομικής κρίσης και της κακής ψυχολογίας των επενδυτών, το Μετρό και η έλλειψη χρονοδιαγράμματος παράδοσής του, ρίχνει ακόμη περισσότερο τις τιμές και τη ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης.
«Οι δρόμοι που έχουν χτυπηθεί πάρα πολύ είναι η Μοναστηρίου, η Εγνατία και η Δωδεκανήσου. Ο λόγος είναι κατά βάση το Μετρό, το οποίο πέραν του ότι έχει δημιουργήσει μία ψυχολογία που είναι στο ναδίρ, δεν υπάρχει και χρονοδιάγραμμα. Για παράδειγμα υπάρχει ακίνητο που θα αναβαθμιστεί πάρα πολύ, στην καρδιά της πόλης το οποίο θα μπορούσε να είχε προχωρήσει εάν γνωρίζαμε πότε θα γίνει το Μετρό», σημειώνει ο κ. Καραπιπέρης.
Σε όποια σημεία άρχισαν να λειτουργούν οι πρώτες τρύπες του μετροπόντικα οι αξίες των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 10% με 20%, σύμφωνα με τον ίδιο.
Όσο αφορά στην ανατολική Θεσσαλονίκη, η Αδριανουπόλεως και η Εθνικής Αντιστάσεως είναι δύο δρόμοι με μεγάλο αριθμό ξενοίκιαστων ακινήτων.
«Είναι δύο δρόμοι οι οποίοι προ κρίσης, στέγαζαν επιχειρήσεις που είχαν είδη σπιτιού και τα ακίνητα ήταν πολλών τετραγωνικών μέτρων. Επειδή αυτή η ‘εμπορική πιάτσα’ ήταν συγκεκριμένη και δομημένη πάνω στο σπίτι ένας τομέας που βάλλεται πάρα πολύ, το αποτέλεσμα ήταν συσωρευτικά να αδειάσουν τα ακίνητα και αυτό σταδιακά οδήγησε στην πτώση των μισθωμάτων. Για παράδειγμα ακίνητο που ήταν νοικιασμένο με 3.500 ευρώ αυτή τη στιγμή προσφέρεται στα 1.800 ευρώ», εξηγεί ο κ. Καραπιπέρης.
«Εξευτελιστικές» τιμές πώλησης
Μήνα με τον μήνα σημειώνουν πτώση οι τιμές των ακινήτων. Ενδεικτικά, ένα ακίνητο που πριν από τέσσερις μήνες κόστιζε 100.000 ευρώ, αυτή τη στιγμή προσφέρεται στις 80.000 ευρώ.
«Το κακό είναι ότι δεν έχουμε πιάσει πάτο ακόμη. Σε κάποια ακίνητα οι τιμές αναμένεται να μειωθούν ακόμη περισσότερο», σημειώνει ο επίτιμος πρόεδρος της ομοσπονδίας μεσιτών Ελλάδος, Γρηγόρης Λιάντας.
Όπως τονίζει ο ίδιος, «το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι δεν υπάρχει ζήτηση στην αγορά. Ο κόσμος που πουλάει τα ακίνητά του σε εξευτελιστικές τιμές, καθότι τα μόνα που πωλούνται είναι τα διαμερίσματα σε ποσοστό 90%, αντιμετωπίζει σοβαρά οικονομικά προβλήματα. Δεν μπορεί να αντεπεξέλθει σε υποχρεώσεις που έχει σε τράπεζες, εφορίες, φόρους και έτσι εξαναγκάζεται να πουλήσει τα ακίνητά του σε πολύ χαμηλότερες τιμές».
Παράγοντες που οδήγησαν στην πτώση
Η σημαντική πτώση που σημειώνεται στις τιμές των ακινήτων, σύμφωνα με τον κ. Καραπιπέρη, έχει να κάνει σε μεγάλο βαθμό με τις τράπεζες, οι οποίες δεν δίνουν δάνεια. Το αποτέλεσμα είναι εξοντωτικά επιτόκια που αγγίζουν το 9,8%. Επιπλέον η χρηματοδότηση είναι πάρα πολύ χαμηλή. Στο παρελθόν η χρηματοδότηση ήταν στο 80% του ακινήτου, δηλαδή ένα ακίνητο που η εκτίμησή του ήταν 1.000.000 ευρώ η τράπεζα σου έδινε τα 800.000 ευρώ, το ίδιο ακίνητο σήμερα θα εκτιμηθεί στα 600.000 ευρώ και η χρηματοδότηση θα είναι το πολύ στις 200.000 ευρώ.
Σημαντικός παράγοντας είναι η κακή ψυχολογία λόγω της οικονομικής αβεβαιότητας και φυσικά είναι η έλλειψη ρευστότητας.
Σημαντική είναι η πτώση των τιμών και σε ότι αφορά στα ενοίκια διαμερισμάτων. «Ενδεικτικά να σας πω πως ένα διαμέρισμα στην Καλαμαριά 140 τ.μ. που νοικιαζόταν 650 ευρώ σήμερα νοικιάζεται με 350 ευρώ. Αντίστοιχα ένα ανακαινισμένο στούντιο το οποίο βρίσκεται στο Νέα δημαρχείο νοικιαζόταν πριν από τρία χρόνια με 480 ευρώ, τώρα η τιμή του θα πάει στα 320 ευρώ», σημειώνει.
Από την άλλη πλευρά η περιοχή της Τούμπας και ο πεζόδρομος της Καλαμαριάς, αποτελούν εξαιρέσεις που επιβεβαιώνουν τον κανόνα όσο αφορά στο τι δουλεύει και τι όχι, σύμφωνα με τον κ. Καραπιπέρι, καθώς ναι μεν υπάρχει πτώση στις τιμές των μισθωμάτων της τάξεως του 20%, όμως δεν υπάρχουν ξενοίκιαστοι χώροι.
Πωλούν για να γλυτώσουν χαράτσια
Αρκετοί προτιμούν να πουλήσουν καινούριο ακίνητο, της τελευταίας πενταετίας, από το να έχουν να πληρώνουν στις τράπεζες την εξόφληση του δανείου. Σαφώς σε αυτές τις περιπτώσεις η τιμή πώλησης είναι αρκετά χαμηλότερη από την τιμή αγοράς αλλά τουλάχιστον παίρνουν ένα ποσό στα χέρια τους.
«Κάποιοι από τους δανειολήπτες είχαν πληρώσει το μεγαλύτερο ποσοστό του δανείου. Αυτή τη στιγμή εάν κάποιος έχει αγοράσει για παράδειγμα ένα ακίνητο 200.000 ευρώ και απομένει ένα υπόλοιπο 60.000 για την αποπληρωμή, προτιμούν να δώσουν το ακίνητο στα μεσιτικά γραφεία για να πουληθεί. Εάν δε το πουλήσουν η τράπεζα θα τους το κατασχέσει, ενώ πουλώντας το ο χαμένος θα βγει κερδισμένος…», σημειώνει ο κ. Λιάντας.
Όσο αφορά στις μισθώσεις διαμερισμάτων, οι τιμές έχουν πέσει στο 50% από το 2009 μέχρι σήμερα. «Δεν είναι λίγοι που επιλέγουν μέχρι και να φύγουν πριν την λήξη της μίσθωσης προκειμένου να βρουν κάτι φθηνότερο και να μπορούν να ανταπεξέλθουν», καταλήγει ο ίδιος.
Όπως εξηγεί στην «Κ» ο κ. Λιάντας, οι αντιπαροχές ήταν ένας παράγοντας για τον οποίο οι τιμές πώλησες των διαμερισμάτων ανέβαιναν κάθε τόσο. Για παράδειγμα στην Καλαμαριά, δινόντουσαν τα οικόπεδα με 70% αντιπαροχή. Στην ανατολική Θεσσαλονίκη, η αντιπαροχή είχε φτάσει στο 65% γι’ αυτό και είχαμε υψηλές τιμές. Τώρα όμως που η ανοικοδόμηση έχει σταματήσει εντελώς, από εκεί που οι τιμές έφταναν μέχρι και τις 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, αυτή τη στιγμή οι εργολάβοι προσπαθούν να πουλήσουν 2.300 το τετραγωνικό μέτρο και δεν μπορούν. Οπότε παρότι το ποσοστό της αντιπαροχής έχει φτάσει στο 30% δεν υπάρχει ζήτηση.
Επικοινωνήσαμε με τον πρόεδρο του διοικητικού συμβούλιο του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης, Άγγελο Πασαλίδη, από τον οποίο αναμένουμε απάντηση η οποία θα προστεθεί σε συνέχεια το ρεπορτάζ.

Ακολουθήστε τη Karfitsa στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από τη Θεσσαλονίκη, την Ελλάδα και τον κόσμο.