Οι… μπουλντόζες, που θα μπουν σε λίγους μήνες στο Ελληνικό, το κίνητρο της «χρυσής βίζας» για τους επενδυτές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, η μόδα του Airbnb, η εκλογή της φιλοεπενδυτικής κυβέρνησης της Νέας Δημοκρατίας, η μείωση του ΕΝΦΙΑ και οι χαμηλές τιμές των τελευταίων ετών σηματοδοτούν ντόμινο εξελίξεων στην κτηματαγορά της Αττικής, και κυρίως στον άξονα από το Παλαιό Φάληρο, τον Άλιμο και τη Γλυφάδα έως τα βορειοανατολικά του νομού.
Του ΛΟΥΚΑ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ
Η προοπτική της μεγαλύτερης επένδυσης στη χώρα «ζεσταίνει» τις μηχανές της κτηματαγοράς και προκαλεί αλυσιδωτές θετικές αντιδράσεις στον άξονα από το Παλαιό Φάληρο έως το Λαύριο και από τη Ραφήνα έως τη βορειοανατολική Αττική. Οι ειδικοί του real estate συμφωνούν ότι η επένδυση του Ελληνικού αποτελεί το εφαλτήριο για να σηκώσουν… κεφάλι οι τιμές στα νότια προάστια, στη νότια Αττική, όπως επίσης στα βόρεια και τα βορειοανατολικά. Επιπλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι ένα ακίνητο αποκτά επιπλέον αξία εφόσον είναι τακτοποιημένο πολεοδομικά, δηλαδή είναι καθ’ όλα νόμιμο.
Σύμφωνα με κατασκευαστές και μεσίτες που δραστηριοποιούνται στις συγκεκριμένες περιοχές, το αξιοσημείωτο είναι η εκτόξευση των τιμών σε περιοχές, όπως ο Άλιμος (πάνω από 20% σε σχέση με πέρυσι), που φτάνουν ακόμη και τα €3.000 ανά τετραγωνικό μέτρο. Στο Παλαιό Φάληρο συναντάμε τιμές που φτάνουν ακόμη και τα €2.500 (αύξηση περίπου 15% σε σχέση με πέρυσι), ενώ στις «πανάκριβες» Γλυφάδα και Βουλιαγμένη η αύξηση των τιμών διαμορφώνεται μεταξύ 10%-12% και φτάνουν ακόμη και τα €3.800 και τα €4.400, αντίστοιχα. Ανοδικές τάσεις παρατηρούνται και σε όλη τη νότια ζώνη της Αττικής, και κυρίως στο Σούνιο, όπου οι τιμές σε περιπτώσεις πολύ αξιόλογων ακινήτων έχουν ήδη ξεπεράσει τις €3.000 ανά τ.μ.
Ο ιδιοκτήτης των μεσιτικών γραφείων REMAX Properties Investment Ιωάννης Ζιάβρας επισημαίνει στο «Π» ότι «στα νότια προάστια, λόγω της “χρυσής βίζας” και των μισθώσεων μέσω Airbnb, έχει σημειωθεί αύξηση τιμών κατά 15%, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις πολύ αξιόλογων ακινήτων το ποσοστό φτάνει το 25%». Σύμφωνα με τον κ. Ζιάβρα, οι τιμές είχαν πιεστεί πάρα πολύ από το 2008 μέχρι πρόπερσι και, ως εκ τούτου, λόγω Ελληνικού, «χρυσής βίζας», Airbnb, μείωσης ΕΝΦΙΑ και πολιτικού κλίματος, καταγράφονται διψήφιες αυξήσεις τιμών, που φτάνουν στο 25% από τα χαμηλά του 2016.
Περιοχές που βρίσκονται στο μικροσκόπιο των αγοραστών είναι το Παλαιό Φάληρο, ο Άλιμος, η Βούλα, το Ελληνικό, η Γλυφάδα, η Βουλιαγμένη, η Βάρη και άλλες. Οι βασικές προτιμήσεις των επενδυτών αφορούν παλαιά ακίνητα, άνω των 30 ετών, που έχουν πρόσβαση στον παραλιακό οδικό άξονα και στη θάλασσα. Από τους ξένους επενδυτές, οι κατοικίες και οι μονοκατοικίες αφορούν πολίτες που προέρχονται από την Κίνα, τις αραβικές χώρες και την Τουρκία. Σύμφωνα με τον κ. Ζιάβρα, «η πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων της Airbnb έχει περιορίσει την προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς οι αποδόσεις στην πρώτη περίπτωση είναι πολύ μεγαλύτερες».
Η αύξηση των τιμών έρχεται ως αποτέλεσμα του καλύτερου κλίματος για επένδυση σε ακίνητα κυρίως από τους κατοίκους του εξωτερικού, οι οποίοι διαπιστώνουν μια σταθερά ανοδική πορεία της ελληνικής οικονομίας. Από την άλλη, η μείωση του ΕΝΦΙΑ θα τροφοδοτήσει την ανοδική κίνηση των τιμών, οι οποίες τα επόμενα χρόνια θα παρουσιάσουν τάσεις σταθεροποίησης μετά τη μεγάλη πίεση της περιόδου 2009-2017 και την αναμενόμενη ανοδική αντίδραση που εκδηλώνεται τώρα. Στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής, που επηρεάζεται από την επένδυση του Ελληνικού, βρίσκονται σήμερα τουλάχιστον 2.000.000 ιδιοκτησίες.
Πολλοί μιλούν για «φούσκα« στην περίπτωση του φαινομένου «Airbnb», καθώς υπάρχει συγκυριακή αύξηση της ζήτησης για φτηνά τουριστικά καταλύματα, που σε ορισμένες περιπτώσεις προσλαμβάνουν τον χαρακτήρα… ψύχωσης. Το Airbnb αποτελεί αυτή τη στιγμή την κινητήρια δύναμη που ωθεί χιλιάδες ιδιοκτήτες σε ανακαινίσεις, ενώ οι τάσεις στις τιμές δείχνουν ότι έχουν αυξηθεί θεαματικά οι πιθανότητες να πουλήσει κάποιος σε υψηλότερα επίπεδα τιμών σε σχέση με το 2018.
Ο χάρτης της ανατολικής Αττικής
Στα ανατολικά προάστια παρατηρούνται μεικτές τάσεις, καθώς, σε σχέση με το 2018, υπάρχουν αυξομειώσεις, τιμών ανάλογα με την περιοχή και με φόντο την καταστροφή στο Μάτι.
Για παράδειγμα, στον Μαραθώνα καταγράφεται μικρή πτώση των τιμών, που κινείται πέριξ του 3%, κι αυτό λόγω των επιπτώσεων από την καταστροφική πυρκαγιά στο Μάτι. Πολλοί παράγοντες της κτηματαγοράς πιστεύουν ότι αυτή τη στιγμή γύρω από την περιοχή των καμένων διαμορφώνονται μεγάλες αγοραστικές ευκαιρίες, καθώς η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι θα προχωρήσει σε μεγάλες παρεμβάσεις, ώστε να ξαναπάρει «ανάσα» το ευρύτερο πολεοδομικό συγκρότημα.
Ο πολιτικός μηχανικός και ιδιοκτήτης κατασκευαστικής εταιρίας Αιμίλιος Ρεΐσογλου, με έντονη παρουσία στην ευρύτερη περιοχή της ανατολικής Αττικής και ειδικότερα στη Νέα Μάκρη, επισημαίνει στο «Π» ότι «η κτηματαγορά στη συγκεκριμένη περιοχή αναμένεται να τονωθεί ακόμη περισσότερο, κυρίως λόγω των νέων φορολογικών μέτρων που ανακοίνωσε η κυβέρνηση». Σε πολλές περιοχές, που κατά το παρελθόν χαρακτηρίζονταν «φιλέτα», οι τιμές είχαν υποχωρήσει ακόμη και στα €1.000 ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς στην ανατολική και τη βορειοανατολική Αττική συναντάμε κυρίως ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως δευτερεύουσα ή ως εξοχική κατοικία, τα οποία την περίοδο των Μνημονίων μπήκαν σε δεύτερη μοίρα λόγω του ΕΝΦΙΑ αλλά και της γενικότερης καθίζησης της αγοράς.
Σήμερα, στη βόρεια και την ανατολική Αττική υπάρχουν περιορισμένες, ευκαιρίες καθώς η αγορά καταγράφει ανοδικές τάσεις κυρίως στις πολύ καλές περιοχές. Σύμφωνα με τον κ. Ρεΐσογλου, η αγορά της βορειοανατολικής και της ανατολικής Αττικής αφορά κυρίως εξοχικές κατοικίες, όπου παρατηρούνται οριακές τάσεις ανάκαμψης. Ωστόσο, τους τελευταίους δύο μήνες, λόγω και της κυβερνητικής αλλαγής, καταγράφεται αύξηση της ζήτησης και ταυτόχρονα αύξηση των προσφερόμενων τιμών. Στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος βρίσκονται οι παραθαλάσσιες περιοχές της Ραφήνας, της Νέας Μάκρης και του Μαραθώνα, ενώ υπάρχει, έστω σε χαμηλότερο ποσοστό, αξιοσημείωτη ζήτηση για μίσθωση ακινήτων μέσω Airbnb για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Ο δικηγόρος και εκπρόσωπος κατασκευαστικής εταιρίας Γεώργιος Φιλιππάκος επισημαίνει ότι στη ζώνη από τη Ραφήνα έως τη Νέα Μάκρη και τον Μαραθώνα είχε σημειωθεί μεγάλη πτώση τιμών τα μνημονιακά χρόνια. Οι συγκεκριμένες περιοχές φημίζονται κυρίως για την παραθεριστική κατοικία, αλλά την τελευταία περίοδο εκδηλώνεται ενδιαφέρον από σημαντική μερίδα υποψήφιων αγοραστών για την απόκτηση μόνιμης κατοικίας, καθώς οι περιοχές αυτές συνδυάζουν θάλασσα και κοντινή πρόσβαση στην Αθήνα. Επιπλέον, λόγω της «μόδας» του Airbnb, καταγράφονται σημαντικές ανακαινίσεις ακινήτων, ζήτηση για μονοκατοικίες υψηλών προδιαγραφών, αλλά και αξιοσημείωτο ενδιαφέρον για αγορές μέσω «χρυσής βίζας».
Σύμφωνα με τον κ. Φιλιππάκο, η αιτία για τη δυσανάλογη καθίζηση των τιμών οφείλεται εν μέρει και στη μακροχρόνια αναμονή σε σχέση με την επένδυση στο Ελληνικό, η οποία άφησε σε δεύτερη μοίρα τη ζήτηση για ακίνητα στα βορειοανατολικά προάστια. Από πέρυσι καταγράφεται «δειλή» άνοδος των τιμών, η οποία, λόγω της φετινής κυβερνητικής αλλαγής και των φορολογικών μέτρων, μπορεί να αποτελέσει εφαλτήριο για μια σταθερά ανοδική πορεία τους. Επιπλέον, εκφράζονται προσδοκίες ότι η μεγάλη αύξηση των τιμών των ακινήτων στον παραλιακό άξονα πέριξ του Ελληνικού θα μετατοπίσει το ενδιαφέρον προς περιοχές που έχουν σημαντικές προοπτικές και ταυτόχρονα παρουσιάζουν αγοραστικές ευκαιρίες. Μια άλλη παράμετρος που «φρέναρε» την αγορά ακινήτων στα βορειοανατολικά προάστια ήταν η πυρκαγιά στο Μάτι. Ο κ. Φιλιππάκος επισημαίνει ότι «τα κυβερνητικά μέτρα για να υπάρξει ξανά ζωή στο Μάτι θα αποτελέσουν την αφετηρία για να τονωθεί η ζήτηση και να αρχίσει ένας νέος ανοδικός κύκλος τιμών στην ευρύτερη περιοχή». Στην παρούσα συγκυρία εντοπίζονται μοναδικές ευκαιρίες σε ακίνητα, ανάλογα με την περιοχή, τη θέση και τις προδιαγραφές που έχουν.
Αυξάνεται η ζήτηση
Τόνωση της ζήτησης και αύξηση τιμών, που σε κάποιες περιπτώσεις ξεπερνά το διψήφιο ποσοστό, καταγράφονται στη βορειοανατολική Αττική.
Σύμφωνα με στοιχεία που προκύπτουν από αγοραπωλησίες και από μεσιτικά γραφεία, στα Νέα Παλάτια Ωρωπού παρατηρείται εντυπωσιακή αύξηση της ζήτησης την τελευταία περίοδο, ενώ περιοχές όπως ο Κάλαμος, η Αρτέμιδα και η Σκάλα Ωρωπού ενδείκνυνται για την αναζήτηση δεύτερης ή και κύριας κατοικίας σε προσιτές τιμές και πέριξ των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
«Τα μηνύματα για τη ζήτηση ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή της βορειοανατολικής Αττικής είναι εξαιρετικά ενθαρρυντικά» δηλώνει στο «Π» ο μεσίτης Δημήτριος Σωτήρχος. Σύμφωνα με τον κ. Σωτήρχο, ύστερα από μια πολυετή περίοδο πίεσης των τιμών και της ζήτησης, φαίνεται ότι αναθερμαίνεται το αγοραστικό ενδιαφέρον για περιοχές, όπως ο Μαραθώνας, το Καπανδρίτι, ο Βαρνάβας, το Γραμματικό, ο Κάλαμος και ο Ωρωπός. Οι τιμές είναι πολύ πεσμένες και σε πάρα πολλές από τις συγκεκριμένες περιοχές υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες, οι οποίες μέρα με τη μέρα θα τείνουν να… εξαφανιστούν. Οι προαναφερόμενες περιοχές προσφέρονται για μόνιμη και παραθεριστική κατοικία, ενώ δειλά κινείται και η αγορά μέσω της «χρυσής βίζας» αλλά και του Airbnb. Σύμφωνα με τον κ. Σωτήρχο, «το τελευταίο δίμηνο υπάρχει μια αξιοσημείωτη τόνωση του ενδιαφέροντος στην ευρύτερη περιοχή της βορειοανατολικής Αττικής, η οποία είχε “καθίσει” για τουλάχιστον 8 χρόνια λόγω της κρίσης». Όπως επισημαίνει, «οι τιμές πλέον είναι εξαιρετικά λογικές και η αγορά έχει αρχίσει δειλά δειλά να λειτουργεί».

• Οι τιμές στα νότια προάστια
  Βάρη €1.800-€2.400
  Βάρκιζα €2.300-€3.200
  Βουλιαγμένη €3.000-€4.900
  Βούλα €2.700-€3.600
  Γλυφάδα €2.400-€3.800
  Ελληνικό €3.200-€4.400
  Άλιμος €2.400-€3.300

 

• Οι τιμές σε ανατολική και
  βορειοανατολική Αττική (ανά τ.μ.)
  Μαραθώνας €1.200-€1.800
  Νέα Μάκρη €1.300-€2.000
  Κάλαμος €1.000-€1.500
  Σκάλα Ωρωπού €800-€1.200
  Νέα Παλάτια €1.000-€1.400
  Μαρκόπουλο Ωρωπού €1.100-€1.500
  Ραφήνα €1.400-€2.000
  Βραυρώνα €1.200-€1.800
  Πόρτο Ράφτη €1.250-€1.800
  Κερατέα €1.200-€1.700
  Λαύριο €1.300-€1.800
  Σούνιο €2.400-€3.500
  Λεγρενά €1.700-€2.600
  Παλαιά Φώκαια €1.500-€2.100
  Ανάβυσσος €1.400-€2.100
  Σαρωνίδα €1.900-€2.700
  Λαγονήσι €1.500-€2.100
  Αρτέμιδα (Λούτσα) €850-€1.400

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα «Παρασκήνιο» στις 17/8