Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης ακυρώνει την άδεια 5άστερου ξενοδοχείου βουλγαρικών συμφερόντων στον Δήμο Αριστοτέλη, αφήνοντας το έργο σε αδιέξοδο
Μια μεγάλη τουριστική επένδυση στη Χαλκιδική, που μέχρι πρόσφατα παρουσιαζόταν ως έργο–πρότυπο, βρίσκεται πλέον στον αέρα. Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης με την απόφαση 375/2025 ακύρωσε την οικοδομική άδεια του ξενοδοχείου 5 αστέρων στη θέση «Μπάρα-Καλύβια» (γνωστή και ως «Άνω Κρινάκια») της Δημοτικής Ενότητας Αρναίας, κρίνoντας ότι το γήπεδο δεν πληρούσε τις νόμιμες προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας.
Η επένδυση που «πάγωσε»
Η άδεια είχε εκδοθεί το 2021 από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη για οικόπεδο 10,5 στρεμμάτων και προέβλεπε την ανέγερση ξενοδοχείου δυναμικότητας 100 κλινών. Το έργο, βουλγαρικών επιχειρηματικών συμφερόντων, προχώρησε γρήγορα, εντάχθηκε σε αναπτυξιακό νόμο και συνοδεύτηκε από τραπεζική χρηματοδότηση εκατομμυρίων. Σήμερα, όμως, με την απόφαση του Εφετείου, το συγκρότημα θεωρείται αυθαίρετο και απειλείται με διακοπή εργασιών και διοικητικά μέτρα.
Η προσφυγή και η απόφαση
Η υπόθεση έφτασε στα δικαστήρια ύστερα από προσφυγή γειτονικής ιδιοκτήτριας, η οποία υποστήριξε ότι το ακίνητο δεν είχε νόμιμη πρόσοψη σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο. Το δικαστήριο συμφώνησε, κρίνοντας ότι το γήπεδο συνδεόταν μόνο με χωματόδρομο που είχε ανοιχθεί με ιδιωτική πρωτοβουλία και όχι με κοινόχρηστη οδό αναγνωρισμένη από την Πολιτεία.
Το σκεπτικό του Εφετείου είναι ξεκάθαρο: ακόμη και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985 ή το 2003, δεν θεωρούνται οικοδομήσιμα εφόσον δεν διαθέτουν πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο.
Επιπτώσεις για την Πολεοδομία
Η απόφαση αφήνει εκτεθειμένη την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Αριστοτέλη, η οποία είχε βεβαιώσει ότι το γήπεδο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Η κρίση του δικαστηρίου απορρίπτει ρητά αυτή τη θέση, ενώ αναδεικνύει και ζητήματα διαχείρισης φακέλων, καθώς η πρόσβαση στα έγγραφα δόθηκε τελικά κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας.
Το «ντόμινο» των συνεπειών
Η ακύρωση της άδειας δεν επηρεάζει μόνο την τρέχουσα επένδυση αλλά και τα σχέδια των ίδιων επενδυτών για γειτονική έκταση 15 στρεμμάτων, όπου είχε δρομολογηθεί επέκταση. Παράλληλα, η υπόθεση δημιουργεί προηγούμενο για πλήθος οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές, που μπορεί να προσβληθούν ακόμη και χρόνια μετά την έκδοσή τους.
Επιπλέον, η απόφαση εισάγει νέα δεδομένα ως προς τις προθεσμίες προσφυγών: δεν ισχύει αυστηρά η 60ήμερη προθεσμία από την έκδοση της άδειας, αλλά οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να ασκήσουν προσφυγή από τη στιγμή που αποκτούν πλήρη γνώση του περιεχομένου της οικοδομικής άδειας.
Η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης δεν περιορίζεται μόνο στη νομιμότητα της οικοδομικής άδειας· λαμβάνει υπόψη και το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα των πολιτών για ελεύθερη πρόσβαση στη θάλασσα, καθώς και την ανάγκη προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος. Με βάση αυτό το σκεπτικό, κάθε πολεοδομική πράξη που προκαλεί περιβαλλοντική βλάβη θεωρείται ακυρωτέα.
Η συγκεκριμένη τουριστική επένδυση βουλγαρικών συμφερόντων στον Δήμο Αριστοτέλη αναδεικνύεται έτσι σε χαρακτηριστικό παράδειγμα: δεν αποτελεί απλώς ένα τοπικό ζήτημα, αλλά έναν καθρέφτη των αντιφάσεων και των κενών που περιβάλλουν την εκτός σχεδίου δόμηση. Η απόφαση υπογραμμίζει ότι οι εγκρίσεις των πολεοδομιών δεν επαρκούν όταν δεν στηρίζονται σε σαφές και αδιάβλητο νομικό πλαίσιο.
Οι συνέπειες της απόφασης είναι πολλαπλές:
• Αγγίζουν χιλιάδες ιδιοκτησίες και επενδυτικά σχέδια σε εκτός σχεδίου περιοχές σε όλη τη χώρα.
• Θέτουν σαφή όρια στις Υπηρεσίες Δόμησης, οι οποίες πλέον δεν μπορούν να επικαλούνται εναλλακτικές ερμηνείες της νομοθεσίας.
• Ανατρέπουν σχεδιασμούς του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο είχε προαναγγείλει μεταβατικές ρυθμίσεις έως την ολοκλήρωση του νέου χωροταξικού πλαισίου.
Σε επίπεδο νομολογίας, επιβεβαιώνεται με τον πιο κατηγορηματικό τρόπο ότι η εκτός σχεδίου δόμηση είναι εξαίρεση και όχι κανόνας. Επιτρέπεται μόνο υπό αυστηρούς όρους, οι οποίοι σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να είναι ευνοϊκότεροι από αυτούς που ισχύουν για τις εντός σχεδίου περιοχές.
Η οικοδομική άδεια του ξενοδοχείου 100 κλινών αρχικώς 4 αστέρων
και εν συνεχεία αναβαθμίστηκε σε 5αστερο
