Οικοδομικές άδειες με ελέγχους παντού και φακέλους εκτός έδρας – Το σχέδιο για τις Πολεοδομίες

Υποχρεωτικός έλεγχος κάθε οικοδομικής άδειας πριν από την έκδοσή της, εξέταση φακέλων από υπηρεσίες διαφορετικών περιοχών και ενιαία διοικητική εποπτεία αποτελούν τις βασικές αλλαγές που προωθούνται για τις Πολεοδομίες.

Το κυβερνητικό σχέδιο προβλέπει τη μεταφορά των αρμοδιοτήτων των Υπηρεσιών Δόμησης στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και τη συγκρότηση του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης, γνωστού ως ΕΟΚΕΔ.

Η νέα δομή θα στηρίζεται σε 97 Κέντρα Δόμησης, αντικαθιστώντας το σημερινό δίκτυο των 183 ΥΔΟΜ. Ο σχεδιασμός έχει παρουσιαστεί στον πρωθυπουργό και αναμένεται να ακολουθήσει δημόσια διαβούλευση εντός του έτους. Συνεπώς, οι παρεμβάσεις παραμένουν προτάσεις υπό επεξεργασία και δεν αποτελούν ακόμη το ισχύον καθεστώς αδειοδότησης.

Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και μηχανικούς

Η σημαντικότερη μεταβολή αφορά τον έλεγχο πριν εκδοθεί μια άδεια. Προβλέπεται κάθε φάκελος να εξετάζεται από ανεξάρτητο μηχανικό, ο οποίος θα αναδεικνύεται με κλήρωση από ειδικό μητρώο μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Η θετική εισήγησή του θα αποτελεί προϋπόθεση για την ηλεκτρονική έκδοση της άδειας μέσω του «e-Άδειες», που θα εξακολουθήσει να λειτουργεί υπό το ΤΕΕ.

Στη συνέχεια, η Διοίκηση θα πραγματοποιεί πρόσθετους δειγματοληπτικούς ελέγχους στο 30% των αδειών, πριν από την έναρξη των εργασιών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του σχεδιασμού, από τις περίπου 34.000 άδειες που εκδίδονται ετησίως, το 65% χορηγείται χωρίς προηγούμενο ουσιαστικό έλεγχο του φακέλου. Στις υπόλοιπες, η εξέταση επικεντρώνεται κυρίως στο τοπογραφικό διάγραμμα και στο διάγραμμα κάλυψης.

Χαμηλότερο όριο για υποχρεωτική προέγκριση

Το σχέδιο κατεβάζει από τα 3.000 στα 1.000 τετραγωνικά μέτρα το όριο πάνω από το οποίο θα απαιτείται υποχρεωτική προέγκριση.

Για έργα σε περιοχές ειδικής προστασίας, η διαδικασία προβλέπεται να εφαρμόζεται ανεξάρτητα από την επιφάνειά τους.

Η αποτελεσματικότητα αυτών των παρεμβάσεων θα εξαρτηθεί από τον αριθμό των διαθέσιμων ελεγκτών και τη σαφήνεια των διαδικασιών. Ζητούμενο είναι ο προληπτικός έλεγχος να ενισχύσει την ασφάλεια της αδειοδότησης χωρίς να προσθέσει νέες εκκρεμότητες.

Άδεια για τη Μύκονο θα μπορεί να ελέγχεται στη Θεσσαλονίκη

Η γεωγραφική θέση ενός ακινήτου δεν θα καθορίζει πλέον αποκλειστικά ποια υπηρεσία θα εξετάσει τον φάκελό του.

Με το προτεινόμενο μοντέλο, αιτήσεις από περιοχές με μεγάλο φόρτο θα μπορούν να μεταφέρονται σε Κέντρα Δόμησης που διαθέτουν περισσότερο προσωπικό ή λιγότερες εκκρεμότητες. Ένας φάκελος για ακίνητο στις Κυκλάδες, για παράδειγμα, θα μπορούσε να εξεταστεί από υπηρεσία της Θεσσαλονίκης ή της Θεσσαλίας.

Παράλληλα, εξετάζεται το ενδεχόμενο τα Κέντρα να μην ελέγχουν άδειες της δικής τους περιοχής. Στόχος της συγκεκριμένης πρότασης είναι να περιοριστούν οι τοπικές εξαρτήσεις και η δυνατότητα παρεμβάσεων μεταξύ ελεγκτών και ενδιαφερομένων.

Για να λειτουργήσει η κατανομή υποθέσεων σε πανελλαδικό επίπεδο, οι υπηρεσίες θα πρέπει να έχουν πρόσβαση στα ίδια, πλήρη και επικαιροποιημένα πολεοδομικά δεδομένα.

Πού σχεδιάζονται τα νέα Κέντρα

Το δίκτυο θα αποτελείται από 21 Περιφερειακά και 76 Τοπικά Κέντρα Δόμησης.

Στην Αττική προβλέπονται 18 Κέντρα, έναντι 41 σημερινών ΥΔΟΜ, και στην Κεντρική Μακεδονία 11, έναντι 28 υπηρεσιών. Το Νότιο Αιγαίο θα διαθέτει 14 Κέντρα, καθώς οι ανάγκες της νησιωτικής χώρας καταλαμβάνουν σημαντική θέση στον σχεδιασμό.

Τα Περιφερειακά Κέντρα θα αναλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τις προεγκρίσεις μεγαλύτερων έργων και υποθέσεις ακινήτων σε προστατευόμενες περιοχές. Στα Τοπικά προβλέπεται να ανήκει η έκδοση Βεβαιώσεων Όρων Δόμησης.

Η εποπτεία θα ασκείται από κεντρική διεύθυνση του νέου οργανισμού. Οι δήμοι θα διατηρήσουν τις αρμοδιότητες πολεοδομικού σχεδιασμού, ενώ η ένταξη των ελέγχων αυθαιρέτων προγραμματίζεται για επόμενο στάδιο.

Τα κενά του σημερινού συστήματος

Η αναδιοργάνωση επιχειρεί να αντιμετωπίσει τις μεγάλες διαφορές στη στελέχωση και στην ταχύτητα εξυπηρέτησης.

Σήμερα, 149 από τους 332 δήμους δεν διαθέτουν δική τους ΥΔΟΜ και εξυπηρετούνται από άλλους δήμους. Περίπου το 35% των υπηρεσιών λειτουργεί με μόλις έναν ή δύο μηχανικούς.

Στο 23% των ΥΔΟΜ, ο μέσος χρόνος έκδοσης άδειας υπερβαίνει τους έξι μήνες. Επιπλέον, το 46% των μηχανικών του δημόσιου τομέα είναι άνω των 55 ετών, γεγονός που καθιστά αναγκαία την πρόβλεψη για τη μελλοντική ανανέωση του προσωπικού.

Κοινά ψηφιακά δεδομένα και ενιαίοι κανόνες

Ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης του ΤΕΕ σχεδιάζεται να αποτελέσει βασικό εργαλείο του νέου μηχανισμού. Θα συγκεντρώνει πληροφορίες για χρήσεις γης, αρτιότητα, όρους δόμησης και περιβαλλοντικούς περιορισμούς, με αναφορά στον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου κάθε ακινήτου.

Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται εφαρμογές τεχνητής νοημοσύνης για την υποστήριξη της αναζήτησης των ισχυουσών διατάξεων και των αναγκαίων δικαιολογητικών.

Παράλληλη επιδίωξη είναι να μειωθούν οι αποκλίσεις στην ερμηνεία της νομοθεσίας μεταξύ υπηρεσιών. Για τον σκοπό αυτό προβλέπονται κωδικοποίηση των πολεοδομικών διατάξεων και απλούστευση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Προσλήψεις, μετακινήσεις και εναλλακτικές λύσεις στελέχωσης

Οι υπηρεσίες έκδοσης αδειών εκτιμάται ότι χρειάζονται 817 μηχανικούς και 80 διοικητικούς υπαλλήλους. Με τη μελλοντική ενσωμάτωση των ελέγχων αυθαιρέτων, οι ανάγκες σε μηχανικούς ανεβαίνουν συνολικά στους 1.056.

Προβλέπονται 200 προσλήψεις μέσω ΑΣΕΠ, εθελοντικές μετακινήσεις από δήμους και άλλους δημόσιους φορείς και αξιοποίηση συμβασιούχων.

Εάν δεν καλυφθούν οι θέσεις, εξετάζεται υποχρεωτική απόσπαση έως 390 εργαζομένων, με κριτήριο απόστασης έως δέκα χιλιομέτρων μεταξύ παλαιού και νέου σημείου εργασίας. Ως εναλλακτική περιλαμβάνεται και προγραμματική σύμβαση με το ΤΕΕ.

Το χρηματοδοτικό κενό

Για το σκέλος της έκδοσης οικοδομικών αδειών, το ετήσιο κόστος λειτουργίας υπολογίζεται σε 32 εκατ. ευρώ. Από αυτά, τα 29,7 εκατ. αφορούν μισθοδοσία, ενώ απαιτούνται και εφάπαξ δαπάνες 8,3 εκατ. ευρώ.

Τα αναμενόμενα ετήσια έσοδα από το αντίστοιχο μερίδιο των παραβόλων εκτιμώνται σε 1,5 έως 2 εκατ. ευρώ. Συνεπώς, παραμένει προς επίλυση η κάλυψη χρηματοδοτικής διαφοράς περίπου 30 εκατ. ευρώ.

Το τελικό μοντέλο εξετάζεται σε συνεργασία με το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους. Στα παραπάνω ποσά δεν έχει συμπεριληφθεί το μελλοντικό κόστος των υπηρεσιών ελέγχου κατασκευών.

Το χρονοδιάγραμμα του 2027

Η πιλοτική λειτουργία σχεδιάζεται να αρχίσει τον Απρίλιο του 2027 στη Λάρισα και στα Τρίκαλα, με συνολικά 20 μηχανικούς. Η επέκταση σε ολόκληρη τη χώρα έχει τεθεί ως στόχος για τον Οκτώβριο του ίδιου έτους.

Οι νέες υπηρεσίες αναμένεται να στεγαστούν κυρίως σε υφιστάμενες εγκαταστάσεις του Κτηματολογίου. Χώροι προβλέπεται να απελευθερωθούν με τη μεταφορά φυσικών αρχείων σε κεντρικές αποθήκες στη Θεσσαλονίκη και στο Ηράκλειο.

Η υλοποίηση θα απαιτήσει νομοθετικές ρυθμίσεις, κανονιστικές αποφάσεις, προσλήψεις και λειτουργικές ψηφιακές υποδομές. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι η νέα αποστολή δεν θα επιβαρύνει την εξυπηρέτηση των πολιτών στις υπάρχουσες υπηρεσίες του Κτηματολογίου.